월세가 밀려 보증금까지 모두 소진됐다면? 점유이전금지가처분부터 건물인도소송·강제집행까지-당진 법무사 이상현

임대인이 세입자를 합법적으로 내보내기 위해 반드시 알아야 할 전체 절차
2026년 8월 현재 법령 및 판례 기준

 

들어가며

임차인이 장기간 월세를 내지 않아 임대차보증금마저 연체차임으로 모두 소진되었는데도 부동산을 계속 점유하고 있다면, 임대인은 법원의 절차를 통하여 인도를 받아야 합니다. 아무리 월세가 오래 밀렸더라도 임대인이 임의로 출입문 잠금장치를 바꾸거나 전기·수도를 끊고, 임차인의 물건을 밖으로 옮겨서는 안 됩니다. 이러한 자력구제는 주거침입, 재물손괴, 업무방해 등 형사문제와 손해배상책임으로 이어질 수 있습니다 .

전체 흐름 : 연체금·보증금 정산 → 계약 해지 통보 → 점유이전금지가처분 → 건물인도소송 → 판결에 따른 강제집행

1. 가장 먼저 월세 연체액과 보증금 잔액부터 확정합니다

명도절차를 시작하기 전에는 임대차보증금, 월 차임과 부가가치세, 관리비와 약정 공과금, 지급받은 차임, 연체차임 총액, 보증금 공제액과 잔액을 정확히 계산해야 합니다.

임대차보증금은 계약 종료 시 반환할 돈인 동시에 연체차임, 관리비, 목적물 훼손에 따른 손해배상채무 등을 담보합니다. 공제 결과가 0원이라면 원칙적으로 반환할 보증금은 없지만, 임차인이 공제내역을 다툴 수 있으므로 월별 정산표와 금융자료를 준비해야 합니다 .

 

2. 몇 달의 월세가 밀려야 계약을 해지할 수 있을까요?

민법 제640조에 따르면 주택이나 일반 건물 임대차에서는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 2개월 연속 미납만을 뜻하는 것이 아니라 미납액 합계가 월 차임 2개월분에 이르면 된다는 의미입니다 (민법 제640조).

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가에서는 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 계약을 해지할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의8). 따라서 상가를 주택과 동일하게 보아 2개월분 연체만으로 해지하는 것은 주의해야 합니다 .

보증금이 남아 있다는 이유만으로 임차인이 월세를 지급하지 않아도 되는 것은 아닙니다. 법정 연체기준에 이르면 보증금 잔액과 별개로 해지를 검토할 수 있습니다 .

임대차 종류	연체 해지 기준	근거
주택 및 일반 건물	2기의 차임액	민법 제640조
상가건물 임대차보호법 적용 상가	3기의 차임액	상가건물 임대차보호법 제10조의8

주의: 상가임대차의 경우, 해지 의사표시가 임차인에게 도달하기 전에 임차인이 밀린 월세를 모두 납부하면 차임연체를 이유로 한 계약의 즉시해지는 인정되지 않습니다. 해지 의사표시 도달 시점에 연체 상태가 유지되고 있어야 합니다 .

3. 임대차계약 해지 의사표시는 명확하게 합니다

해지통보서에는 계약일과 목적물, 보증금과 월 차임, 연체기간과 총액, 보증금 공제내역, 차임 연체를 이유로 계약을 해지한다는 의사표시, 인도기한과 법적 조치 예정 내용을 적습니다. 민법 제640조에 따른 연체 해지는 원칙적으로 별도의 최고가 필수는 아니지만, 해지 의사표시가 언제 도달했는지가 중요하므로 내용증명과 배달증명을 이용하는 것이 안전합니다. 문자메시지, 카카오톡, 이메일로도 같은 내용을 보내 두면 도달 입증에 도움이 됩니다.

차임 연체를 이유로 한 해지 통보 시 보증금 반환의 이행제공은 해지의 적법성 요건이 아닙니다. 해지 의사표시가 임차인에게 도달하면 곧바로 임대차가 종료되며, 목적물 반환의무와 보증금 반환의무는 해지 의사표시에 의해 임대차가 종료됨으로써 생기는 법률관계이므로, 해지 의사표시를 할 때 보증금 반환의 이행제공을 하여야 하는 것은 아닙니다 (서울중앙지방법원 2023. 12. 7. 선고 2023나38464 판결 부동산인도등청구의소)

 

부동산점유이전금지가처분 절차

4. 명도소송 전에 가처분을 하는 이유

건물인도소송은 실제 점유자를 상대로 진행해야 합니다. 소송 도중 임차인이 가족, 직원, 지인, 전차인 등에게 점유를 넘기면 판결 집행 단계에서 실제 점유자가 달라지는 문제가 생깁니다. 점유이전금지가처분은 임차인이 제3자에게 점유를 넘기거나 점유명의를 변경하지 못하도록 하는 보전처분입니다. 집행 후 점유가 이전되더라도 본안판결의 집행을 보전하는 당사자항정효(當事者恒定效)가 인정되므로, 점유변경 위험이 있다면 명도소송에 앞서거나 동시에 진행하는 것이 안전합니다 .

5. 가처분 신청 요건

피보전권리는 적법하게 종료된 임대차에 따른 부동산 인도청구권입니다. 계약 체결, 차임 연체, 법정 해지기준 충족, 해지 의사표시 도달 및 인도의무 발생 사실을 소명합니다 (민사집행법 제300조 제1항)

보전의 필요성은 본안판결 전 점유가 이전되어 집행이 불가능하거나 현저히 곤란해질 우려입니다. 연락 회피, 무단전대 정황, 계약자와 실제 영업자의 불일치, 상호나 사업자등록의 변경 등을 구체적으로 적는 것이 좋습니다 .

 

6. 관할법원

민사집행법 제303조에 따라 본안의 관할법원 또는 다툼의 대상인 부동산 소재지를 관할하는 지방법원·지원에 신청할 수 있습니다. 실무에서는 부동산 소재지 관할법원을 이용하는 경우가 일반적입니다 (민사집행법 제303조)

7. 신청서 작성

채권자는 임대인, 채무자는 현재 점유자인 임차인으로 표시합니다. 신청취지는 보통 "채무자는 별지 목록 기재 부동산에 대한 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 아니 된다. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다."는 형태로 작성합니다.

신청이유에는 계약 체결, 차임 연체와 보증금 소진, 해지통보와 도달, 인도거부, 점유이전 우려, 본안집행 보전의 필요성을 순서대로 적습니다. 일부만 임대한 경우 도면을 첨부하여 집행대상을 정확히 특정해야 합니다 .

8. 소명자료

• 임대차계약서와 부동산 등기사항증명서
• 건축물대장, 임차 부분 도면과 현장사진
• 차임 입금·연체내역과 보증금 공제 정산표
• 계약해지 내용증명, 배달증명 또는 반송봉투
• 문자메시지·카카오톡 대화
• 주민등록·사업자등록 등 점유관계 자료
• 본안소송을 제기했다면 소장 접수증명원

9. 법원의 심리와 담보제공

법원은 서면심리를 하는 경우가 많지만, 해지요건·실제 점유자·목적물 표시 또는 보전 필요성이 불명확하면 보정명령이나 심문기일을 정할 수 있습니다.

법원은 가처분으로 채무자가 입을 수 있는 손해를 담보하기 위해 현금공탁이나 지급보증위탁계약체결문서 제출을 명할 수 있습니다. 담보금액은 사건의 내용과 예상 손해 등을 고려하여 법원이 정하므로 부동산 가액의 일정 비율이라고 일률적으로 단정할 수 없습니다 .

 

10. 결정 후 2주 안에 현장 집행

가처분 결정만으로 현장 집행이 끝나는 것은 아닙니다. 민사집행법 제301조와 제292조 제2항에 따라 채권자에게 가처분 재판이 고지된 날부터 2주를 넘기기 전에 집행관에게 집행을 신청해야 합니다. 집행 자체가 2주 이내에 완료될 필요는 없습니다. 기준은 단순한 결정일이 아니라 채권자에게 재판이 고지된 날입니다 (민사집행법 제292조 제2항, 제301조).

집행관은 현장 점유상태를 확인하고 가처분 취지가 적힌 고시문을 부착하는 등의 방법으로 집행합니다. 결정상 채무자와 실제 점유자가 다르면 집행불능이 될 수 있으므로 신청 전에 실제 거주자·영업자, 상호, 우편물 수취인, 사업자등록 명의, 관리비 납부자 등을 확인해야 합니다 .

 

11. 가처분 집행의 효력과 주의점

가처분 집행 후 점유가 제3자에게 이전되어도 임대인에 대한 관계에서는 원래 임차인이 계속 점유하는 것과 같은 효력(당사자항정효)이 인정됩니다. 다만 실제 집행에서는 제3자가 점유승계인인지 독립된 권원으로 점유하는지 등에 따라 승계집행문이나 별도 소송이 문제될 수 있습니다 (수원지방법원 2026. 4. 8. 선고 2025가단517642 판결 건물인도, 서울중앙지방법원 2023. 5. 31. 선고 2021가단5348024 판결 건물퇴거청구의소)

가처분 위반과 형사책임: 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024도6213 판결은 가처분 고시문 부착 후 채무자가 다른 사람에게 점유를 이전하는 행위가 특별한 사정이 없는 한 공무상표시무효죄(형법 제140조 제1항)가 될 수 있다고 판시하였습니다. 구체적인 범죄 성립 여부는 점유이전 경위와 특별한 사정을 함께 판단합니다 .

점유이전금지가처분은 점유 변경을 막는 절차이지, 소유권 이전이나 근저당권 설정 등 등기상 처분행위를 막는 처분금지가처분과는 다릅니다 .

 

부동산 명도소송, 정확히는 건물인도소송

12. 가처분에 이어 본안소송을 제기합니다

실무에서는 명도소송이라고 부르지만 청구취지에는 일반적으로 "건물을 인도하라"고 기재합니다. 가처분은 점유상태를 보전할 뿐 실제 퇴거를 실현하는 최종절차가 아니므로 신속하게 본안소송을 제기해야 합니다 .

13. 관할과 청구내용

부동산에 관한 소는 부동산 소재지 법원에 제기할 수 있습니다. 피고 주소지의 일반재판적도 검토할 수 있으나 실무에서는 목적물 소재지를 관할하는 지방법원이나 지원을 이용하는 경우가 많습니다. 기본 청구는 "피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라"입니다.

사건에 따라 계약 종료 전 미납차임, 관리비 등 약정금, 종료 다음 날부터 인도 완료일까지 차임 상당 손해금, 실제 사용·수익이 인정되는 경우 차임 상당 부당이득과 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다 (서울중앙지방법원 2025. 4. 10. 선고 2024나35882 판결 건물인도, 부산지방법원 2024. 10. 11. 선고 2024나42963 판결 건물인도).

임대차 종료 후 임차인이 계속 점유했더라도 실제 사용·수익하지 않아 실질적인 이익이 없다면 차임 상당 부당이득이 인정되지 않을 수 있습니다. 따라서 사안에 따라 불법점유 손해배상과 부당이득반환청구를 선택적·예비적으로 구성할 필요가 있습니다 (부산지방법원 2024. 10. 11. 선고 2024나42963 판결 건물인도)

실무상 주의 : 임대인이 소송 중 건물을 봉쇄하여 임차인의 출입을 막은 경우, 그 시점 이후부터는 임차인이 차임 상당의 이득을 얻었다고 볼 수 없어 해당 시점 이후의 차임 상당액을 청구할 수 없게 됩니다. 임대인의 자력구제는 형사책임뿐 아니라 민사상 청구권 제한으로도 이어질 수 있습니다 .

 

14. 보증금이 남아 있는 경우

임차인의 인도의무와 임대인의 잔존 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있습니다 (서울중앙지방법원 2023. 12. 7. 선고 2023나38464 판결 부동산인도등청구의소, 서울서부지방법원 2024. 7. 24. 선고 2023가단212389 판결 건물인도). 보증금이 남았다면 "피고는 원고로부터 잔존 임대차보증금 ○○원을 지급받음과 동시에 부동산을 인도하라"는 형태를 검토해야 합니다. 보증금이 모두 소진되었다고 주장하려면 변론종결 무렵까지의 정산내역을 정확히 제출해야 합니다 .

임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않습니다 (서울서부지방법원 2024. 7. 24. 선고 2023가단212389 판결 건물인도)

 

15. 소장의 청구원인과 증거

• 계약일, 목적물, 보증금, 월 차임, 관리비, 기간과 지급일
• 최초 연체일, 월별 미납액, 일부 지급 여부와 총 연체액
• 공제 전 보증금, 공제대상 채무와 공제 후 잔액
• 해지통보일, 도달일 및 해지 효력 발생
• 계약 종료 후 계속 점유와 인도의무
• 미납차임, 손해금 및 부당이득의 발생 근거

입증자료로 계약서, 등기사항증명서, 건축물대장·도면, 금융거래내역, 정산표, 내용증명·배달증명, 메시지, 현장사진, 관리비 자료, 가처분 결정문과 집행조서를 제출합니다. 일부 건물 사건은 별지도면이 불명확하면 승소 후에도 집행이 어려울 수 있습니다 .

16. 인지대·송달료와 소송 진행

인도청구의 소가는 밀린 월세만을 기준으로 하는 것이 아니라 목적물 가액과 관련 규칙에 따라 산정합니다. 금전청구를 함께 하면 병합청구의 소가 산정방식이 적용됩니다. 법원은 소장을 피고에게 송달하고, 피고가 답변서를 제출하지 않으며 청구를 다투지 않으면 무변론판결을 할 수 있습니다. 피고가 월세 지급, 해지통보 미도달, 보증금 잔액, 비용상환청구권, 계약갱신, 실제 점유자 불일치 등을 주장하면 변론을 거쳐 증거조사가 진행됩니다 .

17. 판결과 가집행

건물인도 판결에는 통상 가집행선고가 붙습니다. 가집행선고가 있으면 확정 전에도 집행문을 받아 강제집행할 수 있지만, 피고가 항소하면서 집행정지 결정을 받으면 집행이 정지될 수 있습니다 .

판결 후 부동산 인도 강제집행

18. 집행관에게 인도집행 신청

집행문이 부여된 판결 정본, 송달증명원, 필요시 확정증명원, 집행위임장, 목적물 도면과 약도, 신분·법인 서류 등을 갖추어 집행관사무소에 신청하고 비용을 예납합니다.

집행관은 현장을 확인하고 자진 인도를 촉구하는 계고를 실시하는 것이 일반적입니다. 계고기간에도 나가지 않으면 본집행 날짜를 정하여 점유를 해제하고 임대인에게 인도합니다 .

 

19. 본집행과 임차인 물건 처리

본집행에서는 집행관의 지휘 아래 잠금장치 개방, 점유자 퇴거, 내부 동산 반출, 목록 작성, 보관창고 이동, 임대인에게 점유 이전 등이 진행됩니다. 임대인이 직접 짐을 폐기하면 안 되며 동산 처리는 집행관의 지휘와 법정절차에 따라야 합니다 .

20. 집행비용

집행비용은 원칙적으로 채무자가 부담하지만, 신청인인 임대인이 먼저 예납해야 합니다. 집행절차에서 회수하지 못한 비용은 집행비용액확정결정을 받아 임차인의 다른 재산에 금전집행을 해야 할 수 있습니다 .

21. 가처분을 하지 않았을 때의 위험

승소 후 현장에 전혀 다른 제3자가 독립적으로 점유하고 있으면 기존 판결로 곧바로 집행하지 못할 수 있습니다. 집행불능이 되면 실제 점유자를 상대로 가처분과 건물인도소송을 다시 해야 할 수 있으므로, 점유이전금지가처분은 판결의 실효성을 확보하는 핵심절차입니다 .

22. 임대인이 절대로 해서는 안 되는 행동

• 임의로 출입문 비밀번호나 잠금장치를 변경하는 행위
• 임차인 몰래 내부에 들어가는 행위
• 전기·수도·가스를 차단하는 행위
• 임차인 물건을 임의로 반출·보관·폐기하는 행위
• 영업을 방해하거나 폭언·위협으로 퇴거를 요구하는 행위
• 임차인의 점유가 남아 있는데 제3자에게 다시 임대하는 행위

전체 절차 한눈에 보기

단계	진행 내용	핵심 확인사항
1	연체금·보증금 정산	월별 연체내역과 공제근거
2	계약 해지 통보	주택 2기·상가 3기 구별, 도달 전 연체 해소 여부 확인
3	실제 점유자 조사	계약자와 점유자 일치 여부
4	점유이전금지가처분 신청	피보전권리와 보전 필요성
5	담보제공 및 결정	목적물·채무자 표시 확인
6	가처분 현장 집행	채권자 고지일부터 2주 이내
7	건물인도소송	인도·차임·손해금 등 병합
8	변론 및 판결	보증금 잔액·동시이행 여부
9	집행문 등 준비	송달·확정증명원 확인
10	인도 강제집행	예납·계고·본집행

 

실무 핵심 정리

• 주택은 원칙적으로 2기, 상가는 상가건물 임대차보호법상 3기의 차임액 연체 여부를 구별합니다 (민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8).
• 상가임대차의 경우 해지 의사표시 도달 전에 임차인이 연체차임 전액을 납부하면 해지 효력이 발생하지 않으므로, 연체 상태가 유지되는 시점에 해지 의사표시가 도달하도록 해야 합니다.
• 차임 연체를 이유로 한 해지 통보 시 보증금 반환의 이행제공은 해지의 적법성 요건이 아닙니다 (서울중앙지방법원 2023. 12. 7. 선고 2023나38464 판결 부동산인도등청구의소).
• 보증금 소진 사실을 월별 정산표와 금융자료로 증명합니다.
• 해지 의사표시가 임차인에게 도달했다는 증거를 남깁니다.
• 계약서상 임차인과 실제 점유자가 일치하는지 확인합니다.
• 가처분은 채권자에게 재판이 고지된 날부터 2주 이내에 집행합니다 (민사집행법 제292조 제2항, 제301조).
• 가처분만으로 퇴거시킬 수 없으므로 본안판결과 강제집행까지 진행합니다.
• 임의로 문을 잠그거나 짐을 옮기는 자력구제는 피합니다. 임대인이 건물을 봉쇄하면 그 이후의 차임 상당 부당이득 청구권을 상실할 수 있습니다.
• 보증금이 남아 있는 경우 임차인의 동시이행항변권을 고려하여 청구취지를 구성해야 합니다 (서울서부지방법원 2024. 7. 24. 선고 2023가단212389 판결 건물인도).

※ 이 자료는 2026년 8월 현재 일반적인 법률정보를 정리한 것입니다. 계약 내용, 목적물의 용도, 연체기간, 보증금 잔액과 실제 점유관계에 따라 적용 법률과 청구내용이 달라질 수 있습니다 .

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