소액임차인 최우선변제권 완벽정리-당진 법무사 이상현

당진·충남 기준부터 경매 배당, 가장임차인, 임차권등기까지

전세나 월세로 살고 있는 집이 갑자기 경매에 넘어가게 되면 임차인으로서는 가장 먼저 "내 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있을까?" 하는 걱정을 하게 됩니다. 특히 이미 은행 근저당권이 설정되어 있다면 일반적인 순위만 생각해서는 보증금을 거의 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.

그런데 일정한 요건을 갖춘 소액임차인에게는 특별한 보호제도가 마련되어 있습니다. 바로 「주택임대차보호법」 제8조가 정하고 있는 소액보증금 최우선변제권입니다. 2026년 8월 현재 「주택임대차보호법」은 2026년 1월 2일 시행 법률이 적용되고 있으며, 현행 시행령은 2026년 7월 1일 시행령입니다. 다만 소액임차인의 보증금 범위와 최우선변제금액 자체는 2023년 2월 21일 인상된 금액이 현재까지 그대로 유지되고 있습니다.

이 글에서는 소액임차인 최우선변제권이 무엇인지부터 당진을 비롯한 충청남도 기준, 담보권 설정일에 따른 과거 기준, 인정받지 못하는 사례, 임차권등기와 사해행위 문제까지 한 번에 정리합니다.

 

1. 소액임차인 최우선변제권이란?

「주택임대차보호법」 제8조 제1항은 일정 요건을 갖춘 임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하고 있습니다 (주택임대차보호법 제8조 제1항).

쉽게 예를 들어 보겠습니다. 집주인이 은행에서 돈을 빌리고 집에 근저당권을 설정한 뒤 임차인이 들어왔다고 가정해 보겠습니다. 일반적인 우선순위대로라면 먼저 설정된 근저당권자가 임차인보다 우선합니다. 그러나 그 임차인이 법에서 정한 소액임차인 요건을 충족한다면 보증금 중 법에서 정한 일정액에 대해서는 선순위 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다 .

이는 소액의 보증금이라 하더라도 임차인에게는 사실상 전 재산이나 다름없는 경우가 많다는 점을 고려하여 만들어진 사회보장적 성격이 강한 특별보호제도입니다.

한 가지 표현은 정확히 해둘 필요가 있습니다. 소액임차인이 무조건 세상의 모든 채권자보다 절대적으로 1순위라는 의미는 아닙니다. 다만 국세와 지방세 관계에서도 현재 「국세기본법」 제35조 제1항 제4호 및 「지방세기본법」 제71조 제1항 제4호가 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금을 세금의 우선징수에 대한 예외로 규정하고 있어 상당히 강한 보호를 받습니다. 반면 경매·강제집행에 소요된 절차비용 등은 별도의 우선순위 규정이 적용됩니다.

따라서 정확하게 표현한다면, "법이 정한 소액보증금은 선순위 담보권자에게도 우선하고, 국세·지방세에 대해서도 법이 정한 범위에서 특별히 보호받는 강력한 우선변제권이다."라고 이해하는 것이 좋습니다.

2. 소액임차인이면 무조건 받을 수 있을까?

그렇지 않습니다. 보증금 액수가 적다는 이유만으로 자동적으로 최우선변제권이 생기는 것은 아닙니다. 실무에서는 다음 사항을 순서대로 살펴봐야 합니다.

① 경매신청 등기 전에 주택을 인도받았는가?
② 경매신청 등기 전에 주민등록, 즉 전입신고를 마쳤는가?
③ 원칙적으로 배당요구종기까지 대항요건을 유지했는가?
④ 배당요구를 제때 했는가?
⑤ 담보물권 설정 당시 시행령을 기준으로 소액임차인에 해당하는가?
⑥ 실제 주거를 목적으로 한 진정한 임차인인가?

 

3. 가장 중요한 첫 번째 요건은 '점유 + 전입신고'

소액임차인이 최우선변제를 받으려면 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖추어야 합니다 (주택임대차보호법 제8조 제1항). 즉, ① 주택의 인도(실제 점유)와 ② 주민등록(전입신고), 두 가지를 갖추어야 합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).

따라서 경매개시결정 기입등기가 된 뒤에 뒤늦게 입주하거나 전입신고를 해서는 소액임차인 최우선변제권을 취득할 수 없습니다. 이는 광주지방법원 2013. 4. 5. 선고 2012고단5698 판결 및 서울북부지방법원 2024. 6. 26. 선고 2024가단105178 판결에서도 확인된 법리입니다.

4. 확정일자도 반드시 있어야 할까?

소액임차인의 최우선변제권 자체에는 확정일자가 필수요건이 아닙니다. 주택의 인도와 주민등록을 경매신청등기 전에 갖추면 됩니다. 반면 보증금 전액에 대해 일반적인 우선변제권을 주장하려면 대항요건뿐 아니라 임대차계약서에 확정일자까지 갖추어야 합니다.

따라서 두 제도를 구분해야 합니다.

소액임차인 최우선변제권→ 점유 + 전입신고

확정일자에 의한 일반 우선변제권→ 점유 + 전입신고 + 확정일자

실무적으로는 소액임차인이라 하더라도 가능한 한 계약 직후 전입신고와 확정일자를 모두 갖추어 두는 것이 가장 안전합니다.

 

5. 경매가 시작됐다면 '배당요구'도 반드시 챙겨야 합니다

점유와 전입신고만 갖추었다고 경매법원이 알아서 보증금을 지급해 주는 것으로 생각해서는 안 됩니다. 부동산경매에서 실제 배당을 받으려면 소액임차인은 원칙적으로 배당요구종기까지 임차인 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 따라서 경매개시 통지를 받았다면 가장 먼저 확인할 것 중 하나가 바로 "배당요구 종기가 언제인가?"입니다.

 

6. 전입신고와 점유는 언제까지 유지해야 할까?

대항요건은 경매개시결정등기 전에 한 번 갖추었다고 끝나는 것이 아닙니다. 원칙적으로 소액임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 배당요구종기까지 유지해야 합니다.

점유를 포기하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮겨 버리는 경우에는 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 검토하는 것이 매우 중요합니다.

 

7. 소액임차인 여부는 '현재 기준'만 보면 안 됩니다

이 부분이 실무상 매우 중요합니다. 현재 보증금이 소액임차인 기준 이하라고 해서 무조건 현재 시행령이 적용되는 것은 아닙니다. 시행령이 개정될 때마다 부칙에서는 대체로 "개정 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정을 적용한다"고 규정해 왔습니다. 2023년 2월 21일 개정 때도 같은 경과규정을 두었습니다.

따라서 실무에서는 보통 "가장 먼저 설정된 담보물권이 언제 설정되었는가?"를 확인한 뒤 그 시점에 적용되던 소액임차인 기준을 확인합니다. 이 때문에 2026년에 경매가 진행되고 있더라도 근저당권이 오래전에 설정된 부동산이라면 2026년 현재의 7,500만 원·2,500만 원 기준이 적용되지 않을 수 있습니다 . 이는 인천지방법원 2025. 2. 11. 선고 2024가단295066 판결에서도 명확히 확인된 법리입니다.

 

8. 2026년 현재 소액임차인 기준

현행 「주택임대차보호법 시행령」 제10조와 제11조의 금액은 다음과 같습니다. 현재 시행령은 2026년 7월 1일 시행 중이지만 아래 금액은 2023년 2월 21일 개정된 뒤 변동되지 않았습니다 (주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조)

지  역	소액임차인 보증금 기준	최우선변제액
서울특별시	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원까지
과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시·화성시·김포시	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원까지
광역시(일부 제외), 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시	8,500만 원 이하	2,800만 원까지
그 밖의 지역 (서산. 태안. 당진)	7,500만 원 이하	2,500만 원까지

 

9. 당진·서산·태안 등 충청남도의 기준은?

당진시·서산시·태안군을 포함한 충청남도 지역은 시행령상 '그 밖의 지역'에 해당합니다. 따라서 현재 기준은 다음과 같습니다 (주택임대차보호법 시행령 제11조 제4호).

소액임차인 보증금→ 7,500만 원 이하

최우선변제 가능액→ 최대 2,500만 원

천안시와 아산시에 대해서는 정확히 짚어둘 필요가 있습니다. 수도권정비계획법상의 '수도권'은 서울특별시·인천광역시·경기도를 의미하므로 충청남도에 있는 천안시와 아산시는 과밀억제권역에 해당하지 않습니다. 또한 현행 주택임대차보호법 시행령 제11조 제2호·제3호에서 천안시·아산시를 별도로 열거하고 있지도 않습니다. 따라서 천안·아산 역시 현행 기준으로는 '그 밖의 지역'인 7,500만 원 / 2,500만 원 기준이 적용됩니다 (주택임대차보호법 시행령 제11조).

세종특별자치시는 충청남도가 아니며 시행령에서 별도로 규정하고 있어 1억 4,500만 원 이하 / 4,800만 원까지 기준이 적용됩니다 (주택임대차보호법 시행령 제11조 제2호)

 

10. 당진의 근저당권이 오래됐다면 기준도 달라집니다

예를 들어 당진 소재 주택에 2019년에 근저당권이 설정되어 있다고 가정해 보겠습니다. 현재는 당진에서 보증금 7,500만 원 이하인 임차인이 소액임차인에 해당하지만, 2018년 9월 18일부터 2021년 5월 10일까지의 '그 밖의 지역' 기준은 보증금 5,000만 원 이하, 최우선변제액 1,700만 원이었습니다.

따라서 현재 보증금이 6,000만 원이라고 하더라도 선순위 근저당권자와의 관계에서는 현재 기준만 보고 2,500만 원을 최우선변제받는다고 판단해서는 안 됩니다.

 

11. '그 밖의 지역'의 시대별 소액임차인 기준

당진 등 '그 밖의 지역'을 기준으로 실무상 정리하면 다음과 같습니다 .

담보물권 취득 시기	소액임차인 보증금 기준	최우선변제액
1984. 1. 1. 이전	제8조 개정규정 적용 배제
1984. 1. 1. ~ 1987. 11. 30.	200만 원 이하	200만 원까지
1987. 12. 1. ~ 1990. 2. 18.	400만 원 이하	400만 원까지
1990. 2. 19. ~ 1995. 10. 18.	1,500만 원 이하	500만 원까지
1995. 10. 19. ~ 2001. 9. 14.	2,000만 원 이하	800만 원까지
2001. 9. 15. ~ 2008. 8. 20.	3,000만 원 이하	1,200만 원까지
2008. 8. 21. ~ 2013. 12. 31.	4,000만 원 이하	1,400만 원까지
2014. 1. 1. ~ 2016. 3. 30.	4,500만 원 이하	1,500만 원까지
2016. 3. 31. ~ 2021. 5. 10.	5,000만 원 이하	1,700만 원까지
2021. 5. 11. ~ 2023. 2. 20.	6,000만 원 이하	2,000만 원까지
2023. 2. 21. ~ 현재	7,500만 원 이하	2,500만 원까지

참고로 소액보증금 최우선변제 제도 자체는 1984년 1월 1일 시행된 법률 제3682호에서 도입되었고, 최초 구체적인 지역별 금액은 1984년 6월 14일 시행령에서 서울·직할시 300만 원, 기타 지역 200만 원으로 정해졌습니다. 1984년 1월 1일 이전에 이미 취득한 담보물권자에 대해서는 개정된 제8조의 적용이 배제되었습니다.

 

12. 보증금이 7,500만 원이면 당진에서 2,500만 원을 반드시 받을까?

이것도 반드시 그렇지는 않습니다. 「주택임대차보호법」 제8조 제3항 및 시행령 제10조는 주택가액의 2분의 1이라는 한도를 두고 있습니다. 즉 소액임차인의 보증금 중 법에서 정한 최우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1까지만 최우선변제를 받을 수 있습니다 (주택임대차보호법 제8조 제3항, 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항)

여기서 말하는 주택가액에는 대지의 가액도 포함됩니다.

 

13. 한 집에 소액임차인이 여러 명이라면?

다가구주택이나 원룸 건물에서는 소액임차인이 여러 명 존재할 수 있습니다. 이때 각 임차인의 최우선변제액을 합한 금액이 주택가액의 절반을 초과하면 모두에게 각자 법정 최고액을 지급하는 것이 아닙니다. 주택가액의 2분의 1을 한도로 하여 각자의 법정 최우선변제액 비율에 따라 안분배당하게 됩니다 (주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항)

또한 현행 시행령 제10조 제4항은 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 그들이 가정공동생활을 하는 경우에는 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산하도록 규정하고 있습니다. 따라서 가족이 형식적으로 임대차계약서를 각각 작성한다고 해서 각각 별도의 최우선변제액을 인정받는 것은 아닙니다 (주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항)

14. 밀린 월세가 있다면 어떻게 될까?

임차인이 월세를 여러 달 연체한 상태라면 실제 배당액에도 영향을 미칩니다. 소액임차인에 해당하는지 판단할 때에는 원칙적으로 계약상 보증금 전액을 기준으로 판단합니다. 다만 실제 배당받을 보증금채권을 계산할 때에는 연체된 차임 등이 공제됩니다. 예를 들어 보증금이 3,000만 원이고 임차인이 임대인에게 지급하지 않은 월세가 700만 원 있다면 실제 보증금반환채권은 그만큼 감소합니다.

따라서 최우선변제 한도가 2,500만 원이라고 해서 무조건 2,500만 원을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

 

15. '진짜 임차인'이어야 합니다

최우선변제권은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 제도이지 채권자가 선순위 근저당권자의 배당금을 빼앗기 위해 이용하는 제도가 아닙니다. 따라서 임대차계약의 실질적인 목적이 주택을 사용·수익하는 데 있는 것이 아니라 자신의 기존 채권을 회수하기 위해 소액임차인의 형식을 만드는 데 있는 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

대법원은 2025. 8. 14. 선고 2024다268508 판결에서 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익이 아니라 임차인으로 보호받아 채권을 회수하려는 데 있다면 주택임대차보호법상 대항력을 인정할 수 없다는 기존 법리를 다시 확인하였습니다. 따라서 가장임차인 여부는 현재에도 매우 중요한 쟁점입니다 (대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다268508 판결)

 

16. 최우선변제권이 부정될 수 있는 대표적인 사례

가. 가장임차인

실제로 살기 위한 임대차가 아니라 기존 채권 회수 또는 경매 배당을 목적으로 임대차계약을 만든 경우입니다. 계약서가 있고 전입신고까지 되어 있다는 이유만으로 보호되는 것은 아닙니다. 법원은 다음 사항들을 종합적으로 판단합니다.

- 실제 보증금이 지급되었는지

- 보증금의 자금출처는 무엇인지

- 임대인과 임차인의 관계는 어떤지

- 실제 거주했는지

- 공과금 사용내역은 있는지

- 계약 당시 이미 경매가 임박해 있었는지

 

나. 경매개시결정등기 후 전입한 경우

소액임차인이 되려면 경매신청등기 전에 점유와 전입신고를 갖추어야 합니다. 경매가 이미 시작된 뒤 급하게 전입신고를 해서는 최우선변제권을 취득할 수 없습니다 (주택임대차보호법 제8조 제1항)

 

다. 법인이 임차한 경우

일정한 법인 임차인은 「주택임대차보호법」 제3조 제2항·제3항에 따라 대항력과 일반적인 우선변제권이 인정될 수 있습니다. 예를 들어 일정한 전세임대사업 법인이나 직원 주거용으로 주택을 임차한 중소기업 법인에 대해서는 특별규정이 존재합니다 (주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항)

그러나 소액보증금 최우선변제를 규정한 제8조 제1항은 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차인을 대상으로 하고 있으므로 법인 임차인에게는 원칙적으로 소액임차인 최우선변제권이 인정되지 않습니다 (울산지방법원 2018. 5. 30. 선고 2017가단62381 판결)

17. 임차권등기가 이미 된 집에 새로 들어가면 특히 주의해야 합니다

「주택임대차보호법」 제3조의3 제6항은 매우 명확합니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 최우선변제를 받을 수 없습니다 (주택임대차보호법 제3조의3 제6항)

기존 임차인이 보증금을 받지 못하여 임차권등기를 해 놓은 상태인데 새로운 임차인에게 다시 최우선변제권을 인정하면 기존 임차인의 보증금 회수가 더욱 어려워질 수 있기 때문입니다.

다만 여기서 중요한 점이 있습니다. 대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610(본소), 2022다246627(반소) 판결은 임차권등기가 마쳐진 주택을 그 이후에 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권은 인정할 수 있다고 판시하였습니다. 즉 임차권등기 이후 임차인은 소액임차인 최우선변제권만 행사할 수 없을 뿐, 확정일자를 갖춘 일반 우선변제권은 여전히 인정됩니다 (대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610(본소),2022다246627(반소) 판결)

따라서 임대차계약을 체결하기 전에는 등기부등본에서 근저당권·압류·가압류뿐 아니라 임차권등기 여부도 반드시 확인해야 합니다.

 

18. 이사하면서 점유를 잃었다면?

임차인이 보증금을 돌려받지 못했는데 먼저 이사를 가고 전입신고까지 옮겨 버린 경우에는 기존의 대항력 및 우선변제권 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 보증금을 반환받기 전에 이사해야 하는 경우에는 원칙적으로 임차권등기명령 신청 → 임차권등기 완료 확인 → 이사 및 전출 순서를 지키는 것이 안전합니다.

특히 점유를 이미 상실한 뒤 임차권등기를 뒤늦게 신청했는데 그 사이 새로운 소액임차인이 들어온 경우에는 기존 소액임차인의 최우선변제권 회복 여부가 복잡해질 수 있습니다. 대구지방법원 안동지원 2026. 4. 28. 선고 2025가단31010 판결은 경매개시결정 등기 전에 점유를 상실한 임차인은 임차권등기를 하였더라도 소액임차인 최우선변제권을 인정받을 수 없다고 명확히 판시하였습니다 (대구지방법원 안동지원 2026. 4. 28. 선고 2025가단31010 판결)

 

19. 보증금을 일부러 낮추어 소액임차인으로 만들었다면?

예를 들어 원래 보증금이 1억 원이었는데 건물에 경매 위험이 생긴 뒤 갑자기 임대인과 협의하여 보증금을 7,000만 원으로 감액했다고 가정해 보겠습니다. 계약서상 숫자만 보면 현재 당진의 소액임차인 기준인 7,500만 원 이하가 됩니다.

하지만 법원은 단순히 계약서 숫자만 보는 것이 아닙니다. 보증금 감액의 시점, 이유, 실제 반환 여부, 경매 진행 상황, 임대인과 임차인의 관계 등을 조사하여 소액임차인 제도를 악용하기 위한 행위인지 판단할 수 있습니다. 의정부지방법원 2018. 7. 19. 선고 2018나200786 판결에서도 보증금 감액의 경위가 의심스러워 최우선변제권을 인정하기 어렵다고 판단한 바 있습니다 (의정부지방법원 2018. 7. 19. 선고 2018나200786 판결)

 

20. 소액임대차계약도 사해행위가 될 수 있습니다

소액임차인이라고 해서 사해행위취소 문제에서 항상 자유로운 것은 아닙니다. 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결은 채무자가 채무초과 상태에서 자신의 유일한 주택에 소액보증금 최우선변제 대상인 임차권을 설정해 준 행위가 일반채권자의 공동담보를 감소시키는 경우 사해행위가 될 수 있다고 판단하였습니다 (대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결)

이 경우에는 실제 보증금이 지급되었는지, 보증금 액수가 적정한지, 임대차계약 체결 당시 등기부 상태는 어땠는지, 임대인과 임차인 사이에 특별한 관계가 있는지 등을 살펴 수익자인 임차인의 선의 여부를 판단하게 됩니다.

 

다만 대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다48825 판결은 임대차계약 당시 부동산 가액이 근저당권 피담보채권 + 최우선변제되는 소액보증금 합계보다 충분히 크다면 일반채권자를 해한다고 볼 수 없어 사해행위가 성립하지 않을 수 있다고 판시하였습니다. 결국 소액임대차라고 해서 무조건 사해행위인 것도 아니고, 무조건 안전한 것도 아닙니다 .

 

21. 임차보증금반환채권을 금융기관에 넘긴 경우

「주택임대차보호법」 제3조의2 제7항은 은행, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사 등 법이 정한 금융기관이 우선변제권을 가진 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계하도록 하고 있습니다.

다만 법률 조문이 명시적으로 규정하는 것은 '우선변제권의 승계'이고, 소액보증금 최우선변제권까지 어느 범위에서 승계되는지는 구체적인 채권양도·대위변제 구조에 따라 검토가 필요합니다. 서울북부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가단107133 판결에서는 HUG가 보증금을 대위변제한 사안에서 민법상 변제자대위에 따라 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있다고 판단하였습니다. 따라서 전세자금대출이나 전세보증보험이 개입된 사건에서는 단순히 임차인만 확인하지 말고 보증기관의 채권양도 또는 대위변제 여부까지 확인해야 합니다.

 

22. 지연손해금까지 최우선변제 받을 수 있을까?

실무적으로는 「주택임대차보호법」 제8조 및 시행령이 보호하는 대상을 '임차보증금 중 일정액'으로 규정하고 있으므로 최우선변제되는 범위는 보증금 원금 중 법정 한도로 보는 것이 안전합니다.

참고로 대법원 2000. 2. 12. 자 99마5143 결정은 임금채권의 최우선변제에 관한 사건에서 최우선변제권이 원본채권에 한정되고 지연손해금에는 인정되지 않는다는 법리를 설시한 바 있습니다. 다만 이 판례는 주택임대차보증금이 아니라 임금채권의 최우선변제에 관한 판례라는 점에 주의해야 합니다. 따라서 이를 곧바로 "대법원이 소액임차보증금의 지연손해금에는 최우선변제권이 없다고 판결했다."라고 표현하는 것은 정확하지 않습니다. 별도의 지연손해금까지 같은 최우선순위가 인정되는지는 구체적인 배당관계에서 별도로 검토하는 것이 타당합니다 (대법원 2000. 2. 12. 선고 99마5143 결정)

23. 집에 근저당권이 많았다는 이유만으로 권리남용일까?

그렇지는 않습니다. 임차인이 계약 당시 등기부를 보니 주택가액을 넘을 정도로 근저당권이나 가압류가 설정되어 있었다고 하더라도 그 사실 하나만으로 곧바로 최우선변제권의 행사가 권리남용이 되는 것은 아닙니다. 법원은 소액임차인 제도를 악용했다는 사실이 객관적으로 명백한 정도에 이르러야 예외적으로 보호를 부정합니다 (인천지방법원 2020. 10. 28. 선고 2020가단8349 판결)

결국 선순위 채권이 많다는 사실과 임대인·임차인이 공모하여 최우선변제제도를 악용한 사실은 구별해야 합니다.

 

24. 최근 판례에서 한 가지 더 눈여겨볼 부분

대법원은 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결에서 공동근저당권이 설정된 여러 구분건물이 문제 된 사건에서 해당 부동산의 경매대가를 계산할 때 주택임대차보호법상 선순위 임대차보증금이나 소액보증금 등을 고려해야 한다는 점을 확인했습니다.

또한 공인중개사는 공동담보가 설정된 다른 세대의 선순위 권리 및 임차인의 존재, 임대차보증금 등에 대해서도 확인·설명의무를 부담할 수 있다고 판시했습니다 (대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결)

특히 다가구·다세대주택이나 공동담보 건물에서는 단순히 내가 계약하는 한 호실의 등기부만 보고 안전하다고 판단해서는 안 되는 이유입니다.

 

25. 소액임차인 사건은 이 순서로 확인하면 됩니다

실무에서는 복잡한 법리를 처음부터 모두 검토하기보다 다음 순서로 확인하면 훨씬 빠릅니다 .

1. 임대차목적물이 실제 주거용 주택인지 확인

2. 임대차계약서상 보증금 확인

3. 실제 보증금 지급내역 확인

4. 주택의 인도일과 전입신고일 확인

5. 경매개시결정등기일 확인

6. 등기부에서 최선순위 담보물권 설정일 확인

7. 그 담보권 설정 당시 시행령의 소액임차인 기준 확인

8. 배당요구종기 및 배당요구 여부 확인

9. 현재까지 점유·주민등록이 유지되는지 확인

10. 임차권등기 존재 여부 확인

11. 연체차임 등 보증금에서 공제할 채무 확인

12. 동일 주택에 다른 소액임차인이 몇 명인지 확인

13. 주택가액의 2분의 1 한도 검토

14. 가장임차인·보증금 감액·사해행위 가능성 확인

이 순서대로 보면 대부분의 소액임차인 배당사건에서 쟁점을 놓치지 않을 수 있습니다.

 

26. 당진에서 가장 자주 생길 수 있는 예

당진의 아파트를 보증금 7,000만 원에 임차했다고 가정해 보겠습니다. 현재 기준만 보면 7,500만 원 이하이므로 소액임차인에 해당하고 최대 2,500만 원의 최우선변제를 기대할 수 있습니다. 그런데 등기부를 확인해 보니 은행 근저당권이 2020년 3월에 설정되어 있었다면 이야기가 달라집니다. 당시 '그 밖의 지역' 기준은 보증금 5,000만 원 이하였습니다.

따라서 보증금 7,000만 원인 임차인은 그 선순위 근저당권자와의 관계에서는 소액임차인이 아닙니다. 반대로 근저당권이 2024년에 설정되었다면 현재의 7,500만 원 기준이 적용될 가능성이 있으므로 결과가 달라질 수 있습니다 .

그래서 소액임차인 사건에서는 "내 보증금이 얼마인가?" 만큼이나 "등기부상 최초 담보권이 언제 설정됐는가?"가 중요합니다.

 

27. 핵심만 다시 정리하면

소액임차인 최우선변제권은 보증금이 적다고 자동으로 인정되는 제도가 아닙니다. 경매신청등기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 하며, 실제 주거 목적의 진정한 임차인이어야 합니다. 확정일자는 최우선변제권의 필수요건은 아니지만, 일반 우선변제권까지 확보하기 위해서는 반드시 받아 두는 것이 좋습니다.

경매가 시작되면 배당요구종기까지 권리신고와 배당요구를 하는 것도 매우 중요합니다. 그리고 무엇보다 현재의 소액임차인 금액만 확인해서는 안 됩니다. 최선순위 담보물권 설정 시점에 적용되던 시행령을 반드시 확인해야 합니다. 2026년 현재 당진·서산·태안·천안·아산 등 충청남도의 일반적인 기준은 보증금 7,500만 원 이하, 최우선변제액 최대 2,500만 원입니다 (주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조).

그러나 선순위 근저당권이 과거에 설정된 부동산이라면 과거 시행령이 적용될 수 있으므로 등기부와 시행령 연혁을 함께 검토해야 합니다.

마지막으로 기억할 것은 이것입니다. 소액임차인 최우선변제권 사건은 보증금 액수 하나만 보고 판단해서는 안 됩니다. 전입일, 점유, 경매개시일, 담보권 설정일, 배당요구, 다른 임차인의 존재와 주택가액까지 함께 보아야 정확한 결론을 낼 수 있습니다.

특히 다가구주택이나 다세대주택, 오래된 근저당권이 있는 주택, 보증금이 기준금액에 근접한 사건에서는 작은 사실관계 하나에 따라 배당결과가 크게 달라질 수 있으므로 개별 사건별 검토가 필요합니다.

 

※ 법령 검토 기준일: 2026년 8월 22일

주요 근거
- 「주택임대차보호법」 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제8조
- 「주택임대차보호법 시행령」 제10조, 제11조
- 「국세기본법」 제35조
- 「지방세기본법」 제71조

법무사이상현사무소 충남 당진시 청룡길 135

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